2020/4/16 建物の残存年数は残り5年です。, 資本的支出として資産計上した場合の耐用年数ですが、原則として、その資本的支出を行った資産本体と種類及び耐用年数を同じくする新たな資産を取得したものとして、その耐用年数に応じて償却を行うこととなります。, 耐用年数が47年の建物を1,000万円かけて修理して、その支出が全額資本的支出に該当した場合には、新たに耐用年数47年の資産を取得したものとして、1,000万円をその支出をした年から耐用年数47年で減価償却していくことになります。, たとえ、不動産を取得したときから25年目に修理したとしても、47年 – 25年 = 22年の耐用年数とはなりませんので、注意してください。, 建物は定額法での償却になりますので、47年の耐用年数なら、1年あたりの償却額は、たったの22万円です。, 経費にできる金額は、修繕費でも減価償却でもトータルは同じですが、減価償却費として計上できる金額が相当少なくなる可能性があり、資産計上すると、税金が高くなることからキャッシュフローが悪くなることがありますので、ご注意ください。 本通達の前段では、減価償却資産に資本的支出が行われた場合に、その資本的支出に係る部分の減価償却資産に適用する耐用年数は、資産本体に係る耐用年数からそれまでの経過年数を控除した残存年数によるのではなく、現に適用している資産本体に係る耐用年数によることを明らかにしている。, 経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。. 元大規模修繕業界担当者が教える知って得する豆知識！, マンション大規模修繕工事の実施にあたっては、高額な工事費が必要になります。その大規模修繕の費用を会計処理する際「すべて経費で一括処理できないのか？」と考えたことがあるのではないでしょうか？, 特に賃貸マンションを経営している方は、少しでも利益を得るためには税金対策が求められます。基本的な大規模修繕のような修繕工事を行った場合、会計上は「資本的支出」と「修繕費」のいずれかで計上します。, そして、多くの大規模修繕は「資本的支出」として計上しますが、資本的支出で計上したときは、償却期間に応じて「減価償却」が可能になります。, そこでこの記事では、マンション大規模修繕の工事費用の会計処理について、減価償却の計算方法などについて説明します。, マンション大規模修繕は、月日の経過によって発生する劣化や損傷を修繕して、建物の耐久性・機能性・安全性の向上を図るとともに、時代のニーズに応じてバリューアップを行い、生活水準の向上を図る目的で行われる、マンション最大のイベントです。, 主に共用部分が工事範囲となり、一般的に「一戸あたり75万円～100万円」という高額な工事費が必要になります。そこで、工事費用の会計処理を行うときどのようなに処理すればいいのか？悩んでいる方もいるでしょう。, マンション大規模修繕などの修繕工事を実施したとき、会計上は「資本的支出」もしくは「修繕費」のいずれかで計上しますが、違いを正確に理解していない方もいるのではないでしょうか？, そこで会計処理の基本として、まずは「資本的支出」と「修繕費」の違いを簡単に説明します。, 資本的支出とは、建物などの固定資産の使用可能年数（耐用年数）を延長したり、資産価値を増加させたりするために支出した費用を指します。明らかに資本的支出として計上される主な工事内容は、以下のようになります。, ・耐震補強・屋上などの防水加工・非常階段など建物に後から設置するような工事・10万円以上の設備（照明設備・冷暖房設備など）の新設, また、資本的支出で計上した場合、次の項で詳しく説明しますが、建物の償却期間に応じて減価償却を行うことになります。, 修繕費とは、建物に損傷が発生したときの原状回復、または維持管理を図るために支出した費用、もしくは、支出する費用が少額な工事も修繕費になります。修繕費はあくまで「原状回復」や「維持管理」を行うための少額な支出になり、明らかに修繕費として計上される工事内容は以下のようになります。, ・外壁などの塗装塗替え・屋上など部分的な防水改修・電球などの交換・建具や備品などの設備の補修・3年に1度程度の修繕工事, ここまで簡単に資本的支出と修繕費の違いを説明しましたが、漠然としているので区分が判断できないことがあります。そのようなケーでは、以下の基準に則って区分するようになります。, ・20万円未満の修繕、または3年に1度程度の修繕・60万円未満の修繕・修繕する資産の前期末所得価格の10％未満の費用, 以上のように、工事費用を会計処理する際、資本的支出もしくは修繕費のいずれかで処理しますが、一般的に12年周期で行われる大規模修繕は「資本的支出」で処理する必要があります。しかし、大規模修繕は建物の原状回復を目的に行われる工事なので「修繕費」に該当するのではないかと感じる方も少なくないでしょう。, そこで、大規模修繕工事が資本的支出になる理由を説明すると、工事費用が100万円以上かかるうえに、固定資産の耐用年数を延長したり、資産価値を増加させたりする工事を行うからです。, 一般的に行われているマンション大規模修繕の工事範囲は、以下の通りになりますが、主に耐用年数を延ばして資産価値を高める工事が行われます。, ・外壁：下地コンクリート補修工事・タイル補修および貼り替え工事・塗装工事など・屋上：防水工事・共用部廊下・階段・ベランダ・バルコニー：床面防水工事および壁面・軒天塗装工事・鉄部：錆（さび）部や塗装剥離部の塗装工事・設備関係：電気・給排水・消防などの設備関係の補修および更新工事・外構：外構施設（舗装、フェンスなど）の補修工事, さらに、工事費用に関しても「一戸当たり75万円～100万円」が工事費用の目安となり、総戸数が30戸程度の小規模マンションでも2千万円以上の工事費が必要になります。, そのため、12年周期で行われる大規模修繕工事は、税法上で「修繕費」とは認められず「資本的支出」という扱いになるのです。「修繕費」に該当する工事は、あくまで金額が20万円未満で、おおむね3年以内に定期的に行われる修繕工事になります。, マンション大規模修繕工事は、100万円以上の費用が必要になるので、一般的に資本的支出で計上します。そこで、賃貸マンションのオーナーの中には「減価償却できるのか？」と疑問がある方もいると思いますが、先程も説明した通り、資本的支出で計上した場合、建物の償却期間に応じて減価償却が可能になります。, この項では、マンション大規模修繕の工事費用に関わる「減価償却」についてお話ししていきます。, 「減価償却」を簡単に説明すると、月日の経過に伴う資産価値の減少を、経費として計上する会計上の仕組みになります。大規模修繕など、減価償却の対象となる支出に対して、支出した段階で全て経費計上するのではなく、マンションの耐用年数に応じて、分割しながら計上する形になります。, 減価償却を行った減価償却費は、各年度の経費として売上から差し引くことができ、利益額を抑えることが可能になるため、結果として節税効果が期待できるのです。, では「減価償却費はどうやって計算するのか？」について、減価償却費は一般的に以下の2種類の計算方法のいずれかで算出されます。, ・定額法：毎年同額を減価償却費として計上する計算方法・定率法：減価償却費が一定の割合で減っていく計算方法, 減価償却費の算出は、上記の2種類の計算方法が使われていますが、マンションなどの建物の減価償却費は、税制上「定額法」で計算するように定められています。, マンションを含めた建物で減価償却費を計算するときは、基本的に「定額法」で計算します。, その計算式は以下のようになりますが、計算でポイントになるのが、減価償却期間算定の基準となる「耐用年数」です。マンションなど住宅用建物の構造は、一般的に「鉄筋コンクリート造（RC造）」もしくは「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」になりますが、その耐用年数は「47年」と定められています。, 定額法償却率に関しては、国税庁から「減価償却資産の償却率表」が公開されており、RC造マンション（耐用年数47年）の定額法償却率は「0.022」となっています。, 基本はこの計算式で減価償却費を算出しますが、大規模修繕などの工事費用を資本的支出として資産計上したときの耐用年数は原則、マンションの資産本体の耐用年数に応じて償却を行う必要があります。要は、マンションが竣工してから12年目に大規模修繕を実施したときでも「マンションの耐用年数47年　－　大規模修繕12年目　= 耐用年数35年」とはならず、あくまでマンションの耐用年数47年が基本になるということです。, 例えば12年目に3千万円の工事費をかけて大規模修繕を行った場合、上記の定額法の計算式で計算すると「工事費3千万円×　マンション本体の耐用年数47年の定額法償却率「0.022」　=　減価償却費　66万円」となるのです。, このように、基本はマンションの耐用年数での償却になるため、工事費3千万円の大規模修繕工事での減価償却費は66万円になり、この66万円を経費として売上から差し引くことができます。, ここまで大規模修繕の工事費用に関わる減価償却について説明しましたが、ちょっとした修繕工事の費用は「修繕費」として一括経費計上することをおすすめします。, 資本的支出で処理したときは減価償却できますが、上記でご紹介した通り、3千万円の工事費用に対してたったの66万円しか経費計上できないので、それほどの節効果は期待できません。, そのため、明らかに修繕費としてみなされる支出なら問題ありませんが、資本的支出か修繕費か判断できない修繕工事を行うときは、できるだけ修繕費扱いになるように工事費を抑えるなどの工夫をしていきましょう。, 今回はマンション大規模修繕に伴う「減価償却」についてお話ししましたが、何となくイメージできたでしょうか？一般的に12年周期で実施する大規模修繕は、税法上で「修繕費」とは認められず「資本的支出」という扱いになります。, そして資本的支出で計上した場合、建物の償却期間に応じて減価償却が可能になるため、税金対策にも効果があります。ただし大規模修繕などの支出に関しては、基本として、マンション本体の耐用年数（47年）の定額制償却率で計算しなければならないので、それほど大きな税金対策は期待できません。, そのため最後に説明した通り、定期的な修繕工事を行うときは修繕費扱いになるように、工夫して計画を進めましょう。, 当社がこれまで大規模修繕のお見積りに携わったノウハウを活かし、 マンションやビルの大規模修繕は、数十年に1度の一大イベント。数百～数千万円という規模になることもあり、管理者側からすれば、この費用はできるだけ抑えたいものです。そこで、今回はこの大規模修繕が減価償却費にあたるのか、支出の違いやどの程度計上できるのかを解説します。 なおアパート経営を健全に続けていくためには、 効果的な大規模修繕をして、さらに適切な会計処理をする必要があります。 大規模修繕費用の会計処理方法は下記のふたつの方法があります。 その新しい資産の耐用年数により減価償却 費と ... 節税効果も魅力的だが、やはり初年度の大幅な手取り額ダウンは悩ましく、できるだけ大規模修繕の費用は「修繕費にしたい」と考える投資家が大半だろう。 次へ≫ いくらまで、どこまでなら“修繕費”になる？ 1 2. 街中に建設されるどんな建物も、経年劣化は避けられません。 そこで、分譲マンションで行われるのが「大規模修繕工事」ですが、テナントが入居する商業ビルやオフィスビルでも、大規模修繕のような工事が行われるのか？疑問に感じる方もいるのではないでしょうか？ マンションで大規模修繕を行っている光景は見かけますが、商業ビルやオフィスビルでそのような光景をあまり見かけないので、大規模修繕のような工事が行われていないように感じます。 そこでこの記事では、商業ビルやオフィスビル … ©2021 INVEST ONLINE, INC., All rights reserved. 資本的支出として資産計上しなければならないのですが、この場合の減価償却の耐用年数は、建物の残存年数になるのでしょうか？ アパート塗装の耐用年数と減価償却費の関連記事 『マンション維持修繕技術ハンドブック』を活用する 2015-12-05. 減価償却ができなくなる. This site is protected by reCAPTCHA and the Google 37－10　業務の用に供されている固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する金額が資本的支出となるのであるから、例えば、次に掲げるような金額は、原則として資本的支出に該当する。(昭57直所3－1追加) (1)　建物の避難階段の取付け等物理的に付加した部分に係る金額 (2)　用途変更のための模様替え等改造又は改装に直接要した金額 (3)　機械の部分品を特に品質又は性能の高いものに取り替えた場合のその取 … これって経費になるの、ならないの？確定申告する場合の項目はなに？そんな疑問に大家専門の税理士がお答えします。, （1－1－2）省令に定める耐用年数を適用している減価償却資産について資本的支出をした場合には、その資本的支出に係る部分の減価償却資産についても、現に適用している耐用年数により償却限度額を計算することに留意する。. 不動産における建物減価償却費の計算は、定額法、定率法のいずれかで計算をする必要があります。ここでは、建物減価償却費の計算が必要になるタイミングをはじめ、建物減価償却費の2種類の計算方法や計算時の注意点、などについて解説します。 約1200万円で銀行借入を予定。 この費用は現況回復ということで一括償却可能と認識してよろしいでしょうか？. 実質的に維持管理のための支出なのか価値を増加するものなのかによって変わります。 大規模修繕の費用は「資本的支出とする」か「修繕費として経費計上する」かのどちらかになります。資本的支出で処理する場合には、新しい固定資産を取得したのと同様、その建物と同じ耐用年数により減価償却してすることになります。 アパート経営において、建物の修繕時期は必ず訪れます。「修繕費」は通常、支払った金額をそのまま経費計上できます。しかし、修繕の内容によっては、一度に経費計上することができないものがあります。これを「資本的支出」といいます。 中古アパート経営は 【税理士ドットコム】現在、老朽化した戸建住宅を大規模修繕して賃貸することを考えております。そこで収支計画を立てるため、経費処理についてお尋ねいたします。大規模修繕（大幅な間取変更）で、何が資本的支出で、何が修繕費になるのですか？尚、建物は木造モルタル作りです。 2020/8/19 3-2. 資本的支出に該当する大規模修繕を行った場合の耐用年数は、原則として、その資本的支出を行った資産本体と種類及び耐用年数を同じくする新たな資産を取得したものとして、その耐用年数に応じて償却を行うこととなります。 法定耐用年数とは減価償却 年数 ... 耐用年数の過ぎたアパートをどうするべきか。建替えや大規模修繕、リフォームを行うことでアパート経営を続けることもできます。しかし、それらの費用が捻出できない場合や経営をやめたい時には売却することもできます。 関連記事. 破損・故障した固定資産を、通常の維持管理又は原状回復させるために要した費用は、「修繕費」として、費用計上できます。 一方、既存固定資産の「耐用年数」が延長するケースなどは、費用計上できません。 （費用となる場合の例） 建物の解体費用、部品の取替費用、車の整備費用など 固定資産を元の機能まで回復させるだけでなく、使用可能期間を延長又はその価値を増加させる支出の場合は、「資産」として計上しなければいけません。 （資産となる場合の例） 建物の耐震構造、壁の防音・防火加工 … しかし、建物の規模が大きなものになると、外壁塗装は思いのほか費用がかかります。 確定申告の際には外壁塗装工事を資本的支出として計上するか、修繕費として計上するかによって、申告方法や経費として扱える額も変わります。 この記事では、外壁塗装の減価償却の基本的な考え方、資� 相続・税金トラブルの専門家が答える｜現在、区分マンションを所有しています。築26年の木造アパート（土地3000万；：建物2000万）を購入し減価償却をし税務上の所得を落とそうとしてます。耐用年数を超えてますので通常、購入時より4年間の償 例えば、大規模修繕の中には、アパートの老朽化に伴う外壁塗装、雨漏り修理、配管修理、設備機器の修理や入れ替えがあるかもしれません。また修繕ではありませんが、木造アパートであればシロアリ駆除も建物を守っていくうえで欠かせません。これらの修繕には何百万というお金が必要に 減価償却取扱い通達にも規定されています。, （解説） マンションの修繕サイクル～資産価値を守るために… 年数を重ねるにつれて破損や汚れといった老朽化は避けられません。また見た目では分からなくても内部の劣化や腐食がかなり進んでいることもあります。その修繕サイクルは部位によってさまざまです。 きりのき; 2件のコメント; この記事は3分で読めます . 尚、修繕費に該当すると思われる費用でも、資産の耐用年数や修理費用によって「資本的支出」となる場合があります。どちらかの判断が難しい場合には、税務相談等へご相談される事をオススメします ^^ ※ 関連： 「資本的支出について」 大規模修繕費用の減価償却と耐用年数を把握する. 見積要領書のWordファイルテンプレートを作成しました。, 大規模修繕時に必要となる住居者アンケートを一から準備をする 外壁塗装費用は減価償却費と、修繕費どちらでも計上可能です。ここではどちらで計上した方が特なのか？この時耐用年数はどのように設定すべきなのかを解説します。 大規模修繕工事は減価償却まで計算に入れて行う必要性あり。 04.16. 減価償却とは、固定資産の取得原価をその耐用期間における各事業年度において償却することをいいます。土地以上の固定資産は、一般的に使用または時間が経過することでその価値が減価するという性質があるため、一定の方法で償却をしなければならないとされています。 Terms of Service apply. 賃貸住宅の建物、設備の修理等に支出した場合、➀固定資産の取得にあたるのか、②修繕費として経費(損金)処理できるのか、③資本的支出として資産計上すべきなのか判断が必要になります。修繕費であればその事業年度の費用として計上します。資産の「取得」や「資本的支出」であれば法定耐用年数にわたって減価償却費として費用計上します。 のが大変なので便利なWordファイルテンプレートを作成しました。. 所有マンションの（外壁、屋上防水）大規模修繕（築14年）を予定しています。. 修繕は、毎年通常発生するものと、大規模修繕があります。そして、これらが発生した時に一括で経費にすることができれば、税金は減少します。しかし、その判断基準を間違えてしまうと、税務署ともめることにもなりかねません。また融資対策で不利になることもあるので、判断基準をしっ 耐用年数を超過すると、当然ながら減価償却ができなくなります。 例えば6,000万円で建築した木造アパート（法定耐用年数22年）を定額法で減価償却した場合、償却率は0.046ですから、減価償却費は以下のように計算できます。 Privacy Policy and マンション大規模修繕工事の実施にあたっては、高額な工事費が必要になります。 その大規模修繕の費用を会計処理する際「すべて経費で一括処理できないのか？」と考えたことがあるのではないでしょうか？ 特に賃貸マンションを経営している方は、少しでも利益を得るためには税金対策が求められます。 基本的な大規模修繕のような修繕工事を行った場合、会計上は「資本的支出」と「修繕費」のいずれかで計上します。 そして、多くの大規模修繕は「資本的支出」として計上しますが、資本的支出で計 …